Interventions sur l'habitat ancien de Rennes

Amélioration, réhabilitation, protection, conservation ou interventions sur l'habitat ancien de Rennes, ont le même objectif plus ou moins explicite : faire que le patrimoine immobilier de la ville se maintienne et se transmette. Rennes n'a de ce point de vue rien de spécifique et ce n'est que dans le détail de son évolution, celle de ses acteurs et habitants comprises, qu'il y a matière à des considérations vraiment locales. A Rennes comme ailleurs, comme première institution de la ville, la municipalité - les maires et municipalités successifs - a naturellement une place au premier rang dans le traitement de ces questions diverses . Rennes conserve une taille humaine, avec des institutions restées au contact de la population, des associations dynamiques et vigilantes, toutes choses propices à des actions cohérentes, comprises et qui aboutissent globalement à une préservation du patrimoine du centre-ville. La pression estudiantine en matière de logement et plus généralement immobilière pourrait cependant facilement déborder par sa constance et sa force les meilleures volontés ; la presse rend compte de temps à autre de quelques regrets. En arrière-plan, des événements mémorables, incendie de 1720 et incendie du parlement de 1994, entretiennent chez les Rennais l'idée de la fragilité de ce qui a - jusqu'alors - traversé les siècles.

Les dimensions du cadre préalable aux interventions

Portant sur des opérations qui par leur temporalité s'apparentent aux longs cycles des ingénieurs forestiers, les décisions s'élaborent par intégration, délibérée ou de fait, de multiples considérations qui peuvent se répartir en quelques chapitres pourtant aux nombreuses intrications.

Le cadre et contexte politique et administratif

Consolidation temporaire d'une façade.

Chacun sait qu'au nom de l'intérêt public, toutes les initiatives affectant l'immobilier sont encadrées légalement, à l'échelle nationale comme à des échelles moindres à l'aide d'instruments qui ont eux-mêmes une histoire (cadastre et autres plans et documents d'urbanisme). La création de ces instruments et leur déploiement portent sur plusieurs années et jouent d'une large palette de démarches ou d'intentions : Anticiper, programmer, structure, renouveler, préserver, composer, aménager, requalifier pour reprendre les mots de la page de couverture de l'édition 2005 du Projet Urbain 2015 prévu pour Rennes. Ensuite, la ville comme collectivité, et parfois certains de ses habitants ou partenaires, modulent, au moyen de priorités et projets spécifiques, ces cadres réglementaires et veillent à leur respect au cas par cas. La loi montre pourtant ses limites à travers des questions de compétences géographiques, mais aussi de délais. L'autorité publique ne peut porter le regard et le bras partout où cela paraît judicieux : il faut faire avec les périmètres une fois qu'ils ont été tracés et laisser au bon vouloir du privé ce qui aurait été plus loin l'objet d'une attention collective sourcilleuse. A l'intérieur des périmètres, cette fois et particulièrement dans le centre historique, la politique peut moduler ses ambitions, la concentrant en pratique sur des zones prioritaires (îlots) en termes d'urgence ou d'intérêt patrimonial. Des arrêtés de péril ou des arrêtés d'insalubrité pris, respectivement par le maire ou le préfet, rendent des bâtiments inhabitables en droit une fois qu'ils sont reconnus comme inhabitables de fait. Branche de la Direction générale des services techniques, la Direction des risques gère les procédures IMR (Immeubles Menaçant Ruines). Pour les cas où les moyens de conviction des propriétaires s'avèrent vains, un volet coercitif a été échafaudé ces dernières années en particulier en soutien des réhabilitations les plus lourdes de ces îlots.

Le propriétaire doit donc insérer son projet dans le flux continu de toutes les initiatives apparentées sur la ville. Il comprendra les ressorts d'arrière-plan et pourra éventuellement apprivoiser une complexité apparente. Il peut d'ailleurs être bénéfique selon le projet de ne pas suivre le chemin le plus direct, le plus classique. Dans cet ordre, ce n'est pas parce que son bien n'est grevé d'aucune obligation d'ordre patrimonial, qu'il n'est pas pertinent de considérer et prendre en compte leurs fondements et recommandations. Pour le succès de sa démarche, il doit se renseigner très en amont auprès de services d'urbanisme concernés. Situé en plein coeur de Rennes, au 14 rue Le Bastard, le Centre d'Information sur l'Urbanisme a été conçu comme la première porte d'entrée. Plus à l'ouest du centre ville, au 6 rue du Chapitre, la D.R.A.C. propose dans le cadre de l'Hôtel de Blossac les ressources de son Centre de Documentation sur le Patrimoine, pour l'ensemble de la Bretagne.

Depuis 2010, les services d'urbanisme rennais ont été rapprochés de ceux de Rennes Métropole au sein de l'Hôtel de Rennes Métropole au 4 avenue Henri Fréville.

Participent également à certains choix et prises de décision, des considérations politiques débordant largement la question du patrimoine en tant que bâti, et celle du bâti ancien, comme celles favorables à la mixité sociale dans le quartier centre ou au renforcement du sentiment d'appartenance au quartier chez ses habitants.

Le cadre conceptuel

Rue Saint-Yves

L'urbanisme, l'architecture, les technologies, les moeurs, l'application des lois, la production industrielle, les ressources locales, etc., vivent leur vie sur fond de l'évolution générale. Par exemple, l'exigence de confort et sa traduction dans l'immobilier évoluent sous l'effet de divers facteurs, locaux ou généraux : les nuisances sonores dans les logements ne se traitent pas exactement de la même manière quand une rue une fois débarrassée de ses poids lourds, s'encombre un temps de bus, puis se trouble quelques années plus tard des cris de fêtards noctambules. Toute difficulté demande de ce point de vue une prise de recul et un temps d'arrêt sur ces raisons d'être dépassant les premières évidences : en matière de patrimoine, le gain à long terme est à privilégier plutôt que les accroissements à courte vue, parfois finalement désastreux en dépit de la "bonne mine apparente".

« Le patrimoine est porteur d'exigences qualitatives et d'une compréhension respectueuse de l'existant. L'artisan ne cherche pas à appliquer les solutions du neuf dans le marché de l'ancien »

— Guide CAPEB 35 • 2005. • licence

Une mise à jour des présupposés et des "considérés comme acquis" est donc un préalable à toute heureuse intervention sur le bâti ancien : chaque jour quelque part, des paramètres changent ou se précisent, des retours d'expérience se font, des consignes se corrigent, des priorités se font des politesses... Certains jours, ce peut être la vérité commune qui change du tout au tout, interdisant ce qui était encouragé hier : tout automobile contre diversité des transports ; expansion contre concentration de la ville par exemple.

En matière de patrimoine historique immobilier, souvent densément occupé, la sécurité physique des personnes et l'intégrité du bâtiment sont les deux impératifs qui ne peuvent faire l'objet de négligence de la part de quiconque, la loi y veillant pour sa part, aussi en prévoyant des peines dissuasives dans le cas contraire. La portée des interventions prévues doit être examinée attentivement de ces points de vue et notamment au moment des demandes d'autorisation de travaux souvent requises (toujours dans le secteur sauvegardé de Rennes). On ne peut ainsi, comme par le passé, se satisfaire esthétiquement de peinture au plomb très préjudiciable en matière de santé infantile : ces produits ont disparu des catalogues commerciaux récents, mais les catalogues sont chaque jour plus épais de nouvelles possibilités...

Les professionnels du privé et du service public font spontanément l'indispensable travail de veille et d'actualisation. C'est eux, en confrontant leurs différentes approches, qu'il faut consulter et réunir à toutes les étapes. La concertation des corps d'état est en effet plus utile que dans la construction neuve ou pour les bâtiments "sans surprise". Il faut cependant avoir mené sa part de compréhension des problématiques pour tirer le meilleur profit de cette expertise et faire le moment venu les choix judicieux, en fonction des priorités personnelles.

La connaissance et l'autoformation du porteur de projet

Il est peu concevable de se soucier de la préservation matérielle du patrimoine sans être intéressé par son histoire et par les savoir-faire qui s'y sont exprimés. Même une intervention d'ampleur modeste, peut être l'occasion d'enrichir les connaissances personnelles diverses qui peuvent même apporter un plus au résultat dans des détails qu'il faut apercevoir pour les apprécier. "Selon l'attention qui est portée par le maître d'ouvrage à ce patrimoine, la prescription des travaux peut varier" rappelle la CAPEB. Il faut pour cela que l'attention soit un minimum éduquée et guidée par des rudiments en matière de lecture des murs.

Il existe pour cela diverses possibilités locales d'acquisition de connaissances en particulier auprès des organismes rennais spécialisés dans ce domaine et l'histoire plus généralement.

La connaissance d'un quartier sera agréablement et utilement initiée par les guides de l'Office du tourisme de Rennes après une visite à l'exposition permanente dans la chapelle Saint-Yves. Le musée de Bretagne et la bibliothèque des Champs Libres permettent des approfondissements au gré des attentes de chacun : un étage entier de la bibliothèque est voué au patrimoine !

Pour une rue et un bâtiment, une recherche d'informations pourra être encadrée par le personnel des Archives municipales de Rennes, par exemple sur le cadastre ancien. Les Archives départementales dans le quartier Beauregard renferment également des ressources en abondance, à aborder avec méthode et "longueur de temps". L'Hôtel de Blossac abrite la Direction Régionale des Affaires culturelles et le Service territorial de l'architecture et du patrimoine d'Ille-et-Vilaine (SDAP) et leurs ressources documentaires.

Pour une connaissance des pratiques et de la mise en oeuvre des matériaux à privilégier, l'Association Tiez Brez, de portée régionale, est incontournable. Elle pourra aussi proposer une présélection d'entrepreneurs fiables, mais des fédérations et autres groupements professionnels peuvent rendre le même service adapté à la ville de Rennes : Réseau des architectes conseillers (Conseil Général), Ordre régional des Architectes de Bretagne, PACT ARIM d'Ille-et-Vilaine, CAPEB 35,, FFB 35, UCQPB, etc.

Le cadre financier

La cohérence recherchée au niveau de l'organisation sociale comme au niveau des logiques à mobiliser est à prolonger aux plans des finances publiques et privées. Tout bien considéré, les mesures trop simples et les raisonnements courts peuvent présenter un bilan plus défavorable que des choix plus lourds à divers points de vue, financièrement compris. Il y a probablement peu de propriétaires du centre de Rennes qui se soient réjouis de la volonté municipale de voir tourner la page d'une ville enfumée et donc les façades résolument sous un jour plus reluisant, alors qu'ils étaient bien habitués à un état de chose qui avait mis des siècles à s'imposer. Pourtant, personne ne conteste maintenant l'intérêt des investissements faits, subventions publiques comprises. L'investissement judicieux dans le patrimoine a un retour en plusieurs temps et finalement le propriétaire s'en félicite si tout un chacun - acheteur potentiel - pourrait le faire aussi bien que lui...

Se souciant ainsi de cohérence, c'est avant même l'acquisition qu'il faut prendre en compte la charge d'une mise aux normes - mêmes informelles - de tel ou tel composant de la bâtisse. Si on ne peut acheter un immeuble dans son jus du XVIIIe siècle, on n'est pas obligé pour autant de s'endetter pour un curetage général d'un édifice farci de ce qui est devenu dans ce siècle de vraies aberrations. Ceci est d'autant plus à considérer avant toute initiative qu'il est souvent difficile de chiffrer des travaux avant d'avoir dégagé les éléments vitaux de leur gangue plus ou moins d'origine industrielle.

Bien entendu, selon le statut du bâtiment et la nature de l'opération (privée ou "programmée"), les subventions publiques sont à considérer et intégrer, même avec une marge d'incertitude sur leur montant. Dans le cadre des Opérations programmées d'amélioration de l'habitat, la Société Publique Locale d'Aménagement signataire de la convention a parmi ses missions le montage des dossiers de subvention et leur suivi . Les demandes sont de plusieurs types selon qu'il s'agit de parties communes ou d'un logement, ensuite, dans ce dernier cas, selon qu'il est loué ou au contraire occupé par le propriétaire.

Petit retour sur le cadre conceptuel, il faut aussi parlant de patrimoine ancien, se souvenir que dans le passé, l'entretien des constructions était considéré comme une tâche à assumer en permanence, même si cela était souvent financièrement impossible et laissé en charge aux héritiers. L'élévation du niveau de vie jusqu'à présent doit permettre ce que nos ancêtres ne pouvaient que rêver ainsi que de les imiter en bien quand ils le pouvaient. Ils ne construisaient pas des bâtiments prémunis par nature des injures du temps, mais des environnements qu'ils pouvaient entretenir comme ils le faisaient de leurs terres, leurs bêtes, leur matériel, leurs relations. Le coût de ces obligations constantes et communes était naturellement toujours pris en compte dans leurs décisions.

L'impact économique

D'un point de vue économique, pour onéreuses qu'elles soient, les actions d'entretien et réhabilitation de l'habitat du centre ancien de Rennes contribuent au dynamisme économique local. L'effet en est immédiat pour les entreprises et les divers corps de métiers appelés à participer à cet effort et, ensuite, cela améliore l'attractivité du centre ville et donc le tourisme urbain, secteur important pour Rennes en été.

La problématique dans les années 2010

Façades arrières du secteur de la place Sainte-Anne en 2011.

Ainsi entrevu le caractère largement multifactoriel des conditions de déploiement d'une intervention immobilière urbaine, il est nécessaire de jalonner de quelques repères ce qui s'est passé dans une ville comme Rennes, comme dans bien d'autres lieux.

Parmi les opérations publiques notoires localement, émergent l'attention aux parties communes des immeubles du centre-ville et le ravalement de leurs façades, imposé ou fortement encouragé. La ville a pris un nouveau visage sous cet effort soutenu. D'autres incidents et mêmes des drames, réactivent depuis quelque temps les préoccupations sur l'état des cages d'escalier du point de vue de la sécurité incendie ; préoccupations partagées par les occupants et propriétaires.

Par extension, l'incendie ne s'arrêtant pas aux parties communes, l'inquiétude générale porte chacun à s'immiscer localement et préventivement dans les intérieurs, pour rejoindre par exemple l'obligation nationale légale de détecteur de fumée des années 2010. Cette pénétration du regard collectif dans l'intimité de l'habitat est officialisée à Rennes pour tous les bâtiments du secteur sauvegardé, les Architectes des Bâtiments de France portant ce regard au premier chef . La division des appartements est alors montré du doigt comme contrariant en même temps les deux impératifs, de sécurité et de pérennité : les occupants sur cour sont hors de portée des secours arrivant en façade sur rue ; les cloisons en matériaux étanches s'opposent aux échanges qui maintiennent la salubrité des pièces puis à long terme la résistance des ossatures en bois. Les dégâts provoqués par ces interventions sont déjà repérables pour les yeux exercés et l'interrogation sur l'avenir de ces configurations, devenues anormales bien que communes, croît continuellement. Bien qu'encadrées de longue date par la loi, les divers changements d'affectation de locaux sont potentiellement les atteintes les plus graves aux bâtiments, occupation des combles, morcellement des pièces et dégradation des bases par les activités commerciales en rez-de-chaussée.

Nous réhabilitons un immeuble - Ravalement de façade à pans de bois, ainsi qu'il est écrit en août 2011 sur les panneaux d'information posés au-dessus des locaux du rez-de-chaussée de cet immeuble de la rue de Saint-Malo près de la place Sainte-Anne.

De manière plus large, les professionnels les plus soucieux du patrimoine font le constat d'un changement tant des raisonnements que des pratiques. Ils touchent au quotidien la nocivité de l'intrusion, depuis des décennies, dans la construction locale traditionnelle des produits et contraintes de l'industrie, "produits miracles" irréversibles s'appliquant partout et de la même façon. La ville de Rennes n'avait aucune raison d'y échapper, elle en a peut-être d'être aux premiers rangs de ce changement de logique encouragé d'ailleurs par la vague mondiale des contraintes écologiques. Des filières locales seraient pour cela à soutenir, des savoir-faire à conforter et diffuser largement. Une culture du systémique et du global semble devoir être favorablement substituée à la culture du "prêt-à-porter, prêt-à-jeter (à la décharge)", et des approches sans dialogue entre elles.

Revenant au présent, il paraît favorable aux bonnes pratiques d'intervention sur l'habitat ancien, de s'habituer à refuser tous les produits et matériaux s'opposant aux échanges hydriques, matériaux souvent imposés par de médiocres raisonnements ou des calculs en nombre de calories. Il faut alors se tourner vers un matériaux performant de ce point de vue comme le mélange chaux-chanvre, et mieux, si on veut de plus favoriser les circuits géographiquement courts, la terre argileuse du secteur dont les artisans redécouvrent les qualités et la maîtrise en divers usages intérieurs et extérieurs. Certes la question des garanties décennales reste en suspens de ce point de vue (en l'absence de directive technique, d'ailleurs facultatives dans l'habitat privé), mais ne faut-il pas aussi accompagné le choix d'un matériau d'un choix assumé d'une prise de risque minimale quant à l'évolution d'une prestation, pour peu qu'on soit garanti d'avoir ainsi évité un piètre résultat à plus long terme.

Du point de vue de la structure de l'habitat, points d'introduction d'eau dans l'immeuble, les salles de bain semblent concentrer tous les maux suite aux réflexes habituels d'étanchéification systématique, le reste de l'édifice devant s'adapter jour après jour à ces poches humides peu considérées au-delà de leur fonction élémentaire et de leur confort. Ensuite, là encore, comme le cloisonnement excessif, les revêtements de sol à base d'hydrocarbures cumulent - où qu'ils soient - les risques en matière de sécurité (gaz mortels en cas de combustion) et le préjudice à moyen terme pour l'ossature originelle du bâtiment (condensation, petites fuites inaperçues permanentes).

Avec les réaffectations des locaux, l'eau arrive, sous plusieurs formes et origines, au deuxième rang des sources de délabrement structurel des édifices, en catimini. Dans le bâti ancien, la recherche de ces dégradations lentes prime sur l'économie d'énergie poussant aux colmatages superficiels et à l'accumulation de matériaux, faisant office dans ce cas d'éponge. La météorologie locale est à prendre en compte : le climat breton est assez venteux pour assécher les suites immédiates des intempéries fréquentes mais pas si abondantes, il ne peut rien contre l'eau qu'on a laissé faire corps avec le bois et les autres matériaux poreux. Il faut retenir que dans ce contexte, une aération à fenêtres largement et quotidiennement ouvertes n'a que des avantages pour les occupants et le bâtiment, préférable à une confiance aveugle en la ventilation mécanique.

Les moyens

L'OPAH-RU accompagne les propriétaires, occupants ou bailleurs, dans les travaux de rénovation de ces immeubles. Ils peuvent bénéficier de subventions financières, dont le montant s'élève jusqu'à 30% des travaux hors taxes. Des aides complémentaires sont également possibles sous conditions. 46 millions d'euros d'aides publiques attendues sur cette période, dont 30 millions d'euros de subventions aux copropriétés et 16 millions de participation de la Ville de Rennes.

Des réalisations

Une première opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain (OPAH-RU), de 2011 à 2016, avait permis de réhabiliter 78 immeubles pour un total de près de 800 logements. Le nombre important d'immeubles restant en mauvais état a justifié le lancement d'une seconde OPAH-RU sur la période 2016-2023. Objectif: réhabiliter 150 immeubles totalisant plus d'un millier de logements. Pour mener à bien et de manière cohérente la requalification, la Ville a par ailleurs confié une concession d'aménagement à l'aménageur Territoires Publics. Des procédures spécifiques peuvent être mises en place: déclaration d'Utilité Publique d'aménagement afin de traiter des îlots à l'image de l'îlot Saint-Michel après l'incendie de 2010; acquisitions foncières pour rénover puis remettre sur le marché des logements dégradés et vacants, procédures de résorption de l’habitat insalubre.

Réalisations 2011-2016

784 logements et 78 immeubles réhabilités pour 62 M€, avec 20,7 M€ en subventions de l'ANAH et 4,1 ME en subventions de Rennes Métropole

Objectifs 2016-2021

1 000 logements et 120 immeubles à réhabiliter pour 74 M€, avec 25 M€de subventions attendues de l'ANAH et 5 M€ de subventions attendues de Rennes Métropole

Articles connexes

• Monographies concernant l'urbanisme à Rennes